Plan ogólny Gminy Sochaczew – dodatkowe konsultacje z urbanistami
6 sierpnia w Urzędzie Gminy Sochaczew odbyło się spotkanie Wójta Dariusza Krupy, radnych oraz urbanistów, poświęcone projektowi planu ogólnego. Ponieważ sprawa budzi wiele emocji, Wójt poprosił o dodatkową opinię. Została podpisana dodatkowa umowa z firmą urbanistyczną “Expanse” ABT, która dokonała analizy wykonania planu ogólnego przez firmę AMS. Celem było wypracowanie najlepszego rozwiązania planu ogólnego dla mieszkańców. Nie są oni autorami projektu przygotowywanego dla Gminy, lecz zostali zaproszeni jako dodatkowi konsultanci.
Podczas spotkania omówiono projekt planu ogólnego po uwzględnieniu uwag przez firmę AMS Consulting, możliwości zwiększenia powierzchni terenów mieszkaniowych, wpływ inwestycji CPK oraz konsekwencje uchwalenia lub nieuchwalenia planu.
Ponad tysiąc uwag mieszkańców
Do projektu planu ogólnego wpłynęło 1011 uwag. Jak wskazali urbaniści, około 99 proc. z nich dotyczy przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową lub zagrodową.
Gmina przeprowadziła wymagane prawem konsultacje. Zorganizowano spotkanie z mieszkańcami oraz dyżury projektanta, podczas których można było uzyskać informacje dotyczące poszczególnych nieruchomości. Uwagi przyjmowano w ramach konsultacji trwających od 11 marca do 17 kwietnia 2026 roku, a następnie przekazano je projektantom do analizy.
Skala zainteresowania możliwością zabudowy jest bardzo duża. W 2025 roku do Urzędu Gminy wpłynęło rekordowe 1247 wniosków o ustalenie warunków zabudowy. Dla porównania w 2024 roku złożono ich 416, a w 2023 roku – 295. Od początku 2026 roku do pierwszych dni sierpnia mieszkańcy złożyli kolejnych 357 wniosków.
Dodatkowe tereny pod zabudowę mieszkaniową
Jedną z najważniejszych informacji przedstawionych podczas spotkania jest zwiększenie powierzchni przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. W stosunku do pierwotnej wersji projektu udało się wygospodarować około 60 hektarów dodatkowych terenów, co według szacunków może pozwolić na powstanie około 800 dodatkowych domów.
Łącznie w projekcie planu ogólnego Gminy Sochaczew pod funkcję mieszkaniową przeznaczono około 271 hektarów. Konsultujący dokument urbaniści podkreślili, że jest to jedna z największych wartości, z jakimi spotkali się dotychczas w przypadku gminy tej wielkości.
– Wszystkie uwagi zostały przeanalizowane i wyniki tej analizy zostaną opublikowane. Po ostatnich ustaleniach udało się pozyskać niemal 60 dodatkowych hektarów pod zabudowę mieszkaniową. Zrobiłem wszystko, aby uzyskać jak najwięcej terenów dla naszych mieszkańców – powiedział Wójt Dariusz Krupa.
Urbaniści wyjaśnili jednocześnie, że Gmina nie ma pełnej swobody w wyznaczaniu kolejnych terenów mieszkaniowych. Ich dopuszczalna powierzchnia wynika z ogólnopolskich przepisów i ustawowych wyliczeń obowiązujących wszystkie samorządy.
Plan będzie można zmieniać
Podczas dyskusji wielokrotnie pytano, czy uchwalenie planu ogólnego zamknie możliwość wprowadzania zmian w przyszłości. Urbaniści wyjaśnili, że dokument będzie mógł być modyfikowany. Jego przyjęcie umożliwi również dalsze opracowywanie i zmienianie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Bez obowiązującego planu ogólnego nie będzie natomiast możliwe uchwalanie nowych planów miejscowych. Według informacji przedstawionych podczas spotkania nieuchwalenie dokumentu do końca sierpnia doprowadzi również do zablokowania możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy. Dla właścicieli nieruchomości, które nie mają odpowiedniego przeznaczenia w planie miejscowym ani wydanej decyzji WZ, może to oznaczać zamrożenie możliwości zabudowy.
Wójt przedstawił radnym dwa możliwe rozwiązania: uchwalenie planu i rozpoczęcie dalszej pracy nad jego zmianami albo nieuchwalenie dokumentu, co ograniczy możliwość uzyskiwania nowych warunków zabudowy.
Pytania i stanowiska radnych
Przewodniczący Rady Gminy Gabriel Kubiak podkreślił, że najważniejszą kwestią nie jest możliwość odzyskania około 206 tys. zł kosztów przygotowania planu ze środków Krajowego Planu Odbudowy, ale zapewnienie mieszkańcom możliwości składania wniosków o warunki zabudowy. Zwrócił również uwagę na dużą odpowiedzialność spoczywającą na radnych i pytał o konsekwencje nieuchwalenia planu do końca sierpnia.
Radny Janusz Fabisiak wskazał na oczekiwania właścicieli gruntów słabszych klas, którzy chcieliby przeznaczyć je pod zabudowę mieszkaniową. Urbaniści odpowiedzieli, że również w takich przypadkach Gminę ograniczają ustawowe zasady wyznaczania terenów mieszkaniowych.
Radna Dominika Misiak zapowiedziała, że nie poprze przedstawionego projektu.
– Swoją decyzją nie odbiorę możliwości pobudowania się dzieciom – powiedziała, wskazując na obawy dotyczące przyszłego wykorzystania rodzinnych nieruchomości.
Radny Sławomir Zieliński pytał o możliwość późniejszej zmiany przeznaczenia terenów oraz budowy domów przez dzieci rolników na rodzinnych gruntach. Podkreślił, że mieszkańcom często nie chodzi o duże inwestycje, ale o możliwość wybudowania pojedynczego domu. Urbaniści wyjaśnili, że po uchwaleniu planu ogólnego będzie można stopniowo pracować nad planami miejscowymi i dokonywać zmian tam, gdzie pozwolą na to przepisy.
Radny Paweł Krasucki zaproponował, aby nie przyjmować obecnego projektu planu. Radny Wiesław Skóra pytał natomiast o konsekwencje takiej decyzji dla mieszkańców, których nieruchomości zostały wskazane w projekcie jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Urbaniści wyjaśnili, że brak planu może szczególnie dotknąć właścicieli nieruchomości, które nie są obecnie objęte planem miejscowym ani ważną decyzją WZ.
Radny Cezary Dudek podziękował urbanistom za spotkanie oraz wyjaśnienie wielu kwestii budzących dotychczas wątpliwości.
Plan ogólny a inwestycje CPK
Na kształt dokumentu wpływają również plany Centralnego Portu Komunikacyjnego. W projekcie muszą zostać uwzględnione tereny przewidywane pod inwestycje CPK. Gmina oczekuje obecnie na przyjęcie przez rząd strategii dotyczącej tej inwestycji i zamierza wykorzystywać jej znaczenie jako argument w rozmowach o przyszłych możliwościach rozwoju.
– Przyjęcie planu pozwoli nam zasiąść do stołu, pracować nad planami miejscowymi i przygotowywać kolejne zmiany. Nie jestem urbanistą, dlatego poprosiłem o dodatkowe wsparcie, aby plan był jak najbardziej korzystny dla mieszkańców. Ostateczną decyzję podejmą jednak radni i uszanuję rozstrzygnięcie Rady Gminy – podsumował Wójt Dariusz Krupa.
Ostateczny kształt projektu zostanie przedstawiony w drugiej połowie sierpnia. Po posiedzeniu komisji dokument ma zostać opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej. Radni otrzymają również raport z konsultacji wraz z zestawieniem i sposobem rozpatrzenia uwag mieszkańców.
